「自然素材×健康住宅」の新築一戸建て
新築一戸建て・注文住宅を考えた時のお役立ち情報

長期優良住宅

新築一戸建て住宅の購入を検討している方は、「長期優良住宅」という言葉を耳にしたことがあると思います。       

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置を講じられた「将来に渡り長く住み続けられると国から認められた」優良な住宅です。

長期優良住宅の建築及び維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請することで認定を受けることができます。

国が定めた基準をクリアすると長期優良住宅の認定を受けることができ税制面などの優遇措置を受けられるメリットがありますが、一方で通常であれば必要のない手順を踏む必要も出てきます。

長期にわたり良好な状態で使用するために以下のような措置が必要になります。
  1. 長期に使用するための構造及び設備を有していること
  2.      
    • バリアフリー性-----将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること。
    • 可変性-----ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること。
  3. 自然災害への配慮を行っていること
    • 耐震性-----極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること。(耐震等級2以上または免震建築物など)
  4. 居住環境等への配慮を行っていること
    • 省エネルギー性-----次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること(省エネルギー対策等級4以上)
    • 居住環境ー良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること。
  5. 維持保全の期間、方法を定めていること
    • 定期的な点検、補修等に関する計画が策定 維持管理・更新の容易性ー構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
    • 劣化対策ー数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること(床下空間330mm以上確保、劣化対策等級3相当)
  6. 一定面積以上の住戸面積を有していること
    • 住戸面積ー一戸建ては75m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が40m2以上あること。

<<税制面のメリット>>

【メリット1】所得税における住宅ローン控除での優遇

最大で13年間、年末時点での住宅ローン残高の1%が所得税から控除。消費税10%以上で住宅を購入した場合は最大13年間、それ以外が10年間です。対象となる住宅ローンの限度額は一般の住宅が4,000万円なのに対し、長期優良住宅は5,000万円。

【メリット2】投資型減税を受けられる

住宅ローンを利用せず自己資金だけで住宅を購入した場合は、投資型減税を受けられます。投資型減税とは「掛かり増し費用」という長期優良住宅の基準を満たすためにかかった費用の10%が所得税から控除される制度です。 控除対象の限度額は650万円、したがって最大控除額は65万円になります。住宅ローン控除と異なり投資型減税は1回のみの控除で投資型減税の仕組み上、住宅ローン控除との併用はできません。

【メリット3】不動産取得税が減税される

長期優良住宅では不動産を購入した際にかかる不動産取得税の控除額が、一般住宅の控除額は1,200万円までですが長期優良住宅は1,300万円までと一般住宅より多くなります。

【メリット4】登録免許税の税率が引き下げられる

住宅の建築や購入をした際の所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が引き下げられます。 一般住宅の場合、保存登記が0.15%、移転登記0.3%(一戸建て)です。一方、長期優良住宅では保存登記0.1%、移転登記0.2%(一戸建て)それぞれ減税措置を受けられます。

【メリット5】固定資産税の減税期間が延長される

新築住宅を建てる、購入した際に固定資産税が2分の1に減税される期間が通常の住宅よりも延長されています。一般住宅は一戸建てで3年間、マンションなどで5年間。一方、長期優良住宅の場合、一戸建てが5年間、マンションが7年間に延長。ただし、住宅面積が50平米以上280平米以下、居住部分の床面積が全体の2分の1以上などの規定があります。

【メリット6】住宅ローンの金利が優遇される

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を組む場合、住宅ローンの金利が優遇されます。 また、フラット35の加入者が利用できる「フラット35S」が適用できれば、さらに借入金利を下げられます。また、住宅ローンの返済期間が50年で、売却時に購入者にローンを引き継げる「フラット50」などの好条件なローンも組めます。

【メリット7】地震保険料の割引が受けられる

長期優良住宅の認定基準には耐震性の項目があり「耐震等級2以上」を満たしているため、地震保険料の保険料割引対象で優遇措置が受けられます。 耐震等級2の割引率は20%。住宅によっては耐震等級2より耐震性が高い耐震等級3の割引が適用されます。耐震等級3(最高等級)の割引率は30%。

【メリット8】地域型住宅グリーン化事業の補助金を受けられる場合がある

長期優良住宅を建てると、地域型住宅グリーン化事業の「長寿命化」に関わる補助金として、最大110万円を受け取れる可能性があります。 補助を受ける条件は、国土交通省の採択を受けた中小工務店で木造住宅を建築することです。建築に地元の木材を利用するとさらに加算金が出る場合もあります。

<<デメリット>>

【デメリット1】申請に時間・手数料がかかる

長期優良住宅と認定されるため所管行政庁の審査を経て認定を得る必要があるため一般住宅よりも着工までに時間がかかる。さらに所管行政庁が適合証の提出を求める場合は、住宅性能評価機関による技術審査も必要になります。

また時間だけでなく審査の為のお金もかかります。それぞれ申請手数料を支払う必要があり手数料額は所管行政庁やケースによって異なり、所管行政庁と住宅性能評価機関の両方を合わせて約10万円、住宅建設会社や工務店に申請書類を作成してもらうための手数料を含めると合計で20~30万円程度かかるのが一般的です。

【デメリット2】認定後もさまざまな手間が発生する

長期優良住宅の認定を受けた住宅は、入居後も認定された維持保全計画に従ってメンテナンスを行わなければなりません。メンテナンスを怠ると認定が取り消され、税や補助金などの優遇を受けていた場合にその分の金額の返還を求められることもります。

メンテナンスの履歴を記録しておく必要があり、所管行政庁からメンテナンス状況の調査が入った際に、「報告をしない」や「虚偽の報告をする」等の対応をすると、罰金に科せられることがあります。

また増築やリフォームを行う際、あらかじめ所管行政庁より計画変更の認定が必要になります。

増築・リフォームの計画内容についても長期優良住宅の基準に合わせなければならず、売買や相続をする時も所管行政庁の承認が必要で、承認されると新しい所有者に維持保全計画の内容が引き継がれ、新しい所有者がその計画に基づいてメンテナンスを行なっていくことになります。